房产税真来了, 专家提出“免征收面积”, 超出部分每年或缴纳1.5万元?

前不久，界面新闻发布了一篇名为《财政部：1-2月房产税678亿元，同比增长21.5%》的文章，引发了许多关注。不少关注楼市的粉丝发来私信，询问房产税什么时候落地的，怎么没有看到官方消息。需要注意的是，文章提到的“房产税”，指的是“土地和房地产相关税收”，比如契税、城镇土地使用税、耕地占用税等等，而并非是大家所认为的“针对多套房征收的税”。

由此可见，当前还是有许多刚需群体在关注房产税动向，并且希望能够尽快落地。一位读者表示，尽管近几年房价有所下跌，但是依旧处于高位，前不久有个机构发布了一组数据，当前我国平均房价距离最高点已经回落了20%，但很多人口集中的热门城市房价还是偏高，一线城市平均房价超过7万元，两三万每平米的城市比比皆是，就连一些小城市的房价都超过了万元，买房压力很大，因此希望房产税能够尽快实施来进一步消除房价泡沫。

作为楼市调控的“终极武器”，房产税之所以能够有效地调控楼市，主要原因在于其能够彻底解决炒房问题。通过一些已经实施房产税的国家来看，的确起到了很好地调控作用，比如美国、加拿大、日本、澳大利亚、丹麦、法国、英国、德国、波兰等，这些地方除了较为热点的中心城市外，其余地区普遍房价都处于较为合理的水平，对于房价大涨起到了明显的抑制作用。

回顾我国过去20多年的房地产市场发展，除了最近两三年，基本上都是处于持续上涨周期，平均房价从过去的2000元不到上涨至如今的万元以上。在2000年以前，我国住房普及率较低，每年有两千万以上的人口流入城市，带来了大量的住房需求，因此带动了房价上涨。与此同时，越来越多的投资者也意识到了这点，纷纷加入了炒房行列，比如著名的“温州炒房团”，“深圳炒房团”等等。

更为重要的是，除了个人以外，许多上市公司都加入了炒房行列，根据WIN数据显示，2019年上半年，有接近一半的上市公司持有投资性房产，持有133万套房产，按照平均房价一万、平均面积100㎡计算，合计市值高达惊人的1.3万亿元。著名企业家曹德旺对于这种行为怒批道：“现在实体经济的钱都流到房地产里面去了，但是未来我国发展壮大比的是实体经济与高新科技，而不是盖房子的技术！”。

种种迹象表明，房产税已经越来越近了

好消息是，随着时间的推移，近几年有关房产税的动向越来越明显，已经到了实质性推进阶段。2021年5月，住房和城乡建设部联合其他四部门在北京举办了一次座谈会，明确提到了“试点城市、试点工作”。此举也被认为是为房产税全面开征做铺垫。此外，清华大学五道口金融学院发布了一组数据，2022年1-10月，土地出让金收入同比下降25.9%，意味着房产税试点或将成为地方税收增收的重要途径之一。

更值得关注的是来自财政部释放的信号，财政部原部长楼继伟在文章中明确指出：经济恢复正常增长后，应迅速推进房地产税试点。这意味着房地产税改革是适时的，且对于促进房地产市场健康发展和调整税收结构具有重要意义。自然资源部部长王广华宣布，我国已全面实现不动产统一登记，累计颁发了7.9亿多本不动产权证书，意味着未来住房也有了“身份证”，为房产税的出台奠定了坚实的基础。

专家提出“免征收面积”，超出部分每年或缴纳1.5万元？

对于房产税如何征收的问题，许多专家也提出了宝贵意见，目前来看有两种方案有较高的支持率。其一是按照“阶梯征收”的方式：第一套房子不收税，第二套房子征收较低的税率，持有三套及以上房产家庭以高额税率进行征收，房子越多税率越高，并且上不封顶。这个方案的优点在于能够精准打击到多套房持有者群体，当税率达到一定高度时，大家就不敢炒房了。

第二个方案是由财政科学研究所主任张学诞提出的“免征面积”：即根据住宅的面积来确定一个免税的标准，将每个人40到60平方米的住宅面积作为征税的起始点。鉴于目前房价持续上涨的情况，他还建议，房产税的税率不宜过高，他提出的税率大约应该在1%左右。这个方案的好处在于不会误伤“两套房”家庭，对于部分购房群体来说，自己还完房贷后往往会准备一套小房子留给子女，如果是按照免征面积计算的话，那么就不会误伤这类群体。

许多业内人士表示，该方案同样能够很好地调控楼市。央行发布的一组数据显示，我国城镇家庭住房普及率达到96%，其中有超过40%的群体持有两套以上的房子。假设某一家三口家庭持有2套房，总面积为220㎡，按照40平米的免征面积计算，那么就有100㎡的超出部分，假设税率为1%、当地房价为15000元/㎡，那么这个家庭每年就需要缴纳1.5万元的房产税，如果将免征面积定在60㎡，则大多数普通家庭无需交税了。

但对于炒房客群体来说，需要缴纳的税额就会远高于此，可能每年需要面临几十万元的征收税额，那么越来越多的多套房持有者都会纷纷抛售多余的房产。笔者认为，免征面积的征收，应该按照“实际居住面积”，而不是“公摊面积”，原因很简单，当前很多高层住宅的公摊比例都超过25%，如果按照建筑面积计算，那么对于购房者来说有些不公平，因此需要按照实际居住面积计算更好，这样能够避开刚需群体家庭。

简单总结一下，房产税的落地已经成必然，具体什么时候落地暂时未知，财政部负责人在接受采访提及房地产税问题时表示当前不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，主要原因在于楼市持续下行，一旦房产税真正落地，那么之前的救市措施可能就完全起不到效果了。但另一方面，这个时间也不会太久，原因在于当前楼市已经逐渐趋于平稳，需要调控效果更为明显的措施来进行调控了。