终于，大虹桥也凉了？

楼市如时下的天气一样开始急转直下。

即便在魔都上海也不能例外。

作为上海楼市最热的板块之一的大虹桥不可避免的遭遇冲击。

其中大虹桥的核心板块徐泾板块也经历了从火爆到渐冷的转折。

一、三个维度看出徐泾趋冷

无论是万科天空之城，还是蟠龙天地，都创造了数千人抢购的盛大场面。

0.11的系数：

万科天空之城入围分82.88分。

蟠龙天地入围分91.22分。

更把徐泾板块的热度推到了新的高度。

不过，随着全国楼市下行明显，上海也不可避免被全国地产寒流裹挟。

自10月份第六批新房推出后，市场下行明显，大虹桥徐泾板块热度明显降温。

主要表现在三个方面：

一是认购率下滑

且不说前面开的几个盘，就说11月底、12月中旬连续开盘的两个楼盘，中铁虹桥逸都、招商璀璨时代认购率也是急剧下降。

11月底认筹情况：

中铁虹桥逸都304%

招商璀璨时代266%

12月中旬认筹情况：

中铁虹桥逸都224%

招商璀璨时代188%

两个盘下降幅度都是在80个百分点左右，璀璨时代更是刚刚触发积分。

也就半个月的功夫。

二是入围积分下降

认购率下降，入围积分必然跟着下滑。

不过徐泾新盘积分下滑速度还是非常之大的。

7月份，蟠龙天地91.22分

8月份，蟠龙府77.27分

8月份，虹桥璀璨公馆67.05分

9月份，虹桥璀璨公馆64.74分

10月份，蟠龙府75.85分

10月份，虹桥璀璨公馆68.03分

11月份，中铁虹桥逸都64.51分

11月份，招商璀璨时代63.42分

这两个盘积分还会肯定进一步大幅下滑。

当然，入围分下滑与楼盘本身位置、品质也高度相关。

三是分化极其严重

以前基本只要是徐泾板块的新盘，基本都会火。

现在分化严重，甚至超过板块间的分化。

既有蟠龙府、虹桥璀璨公馆这样的热盘，也有中建颐璟臺、俊灿星城这样的冷门盘。

尤其是俊灿星城，其实该盘还是不错的。

楼盘体量较大，处于新泾镇老城核心，周围配套实际上比沪青平公路北侧五盘要完善，最大的劣势就是离地铁远一些。

虽然距离中铁虹桥逸都也不过1公里，但认购率仅仅29%，低得出人意料。

也就是说，沈海公路放佛是一个天然鸿沟，把徐泾东西的楼盘分隔成两个天地。

二、徐泾板块趋冷的四大原因

徐泾板块趋冷原因，主要四个方面的原因。

一是二手房卖不出去

徐泾板块之所以热，就是因为新房与二手房之间巨大的倒挂。

这也吸引了全上海的投资客过来抢房。

不过由于楼市下行，二手房越来越难卖，这也使得卖二手房高积分来打新的人群越来越少。

二是供应量加大

2020年整个虹桥主城区+徐泾拓展区，供应量在2500套左右；

2021年整个虹桥主城区+徐泾拓展区，供应量在4400套左右；

而今年截至7批次，这个数字已经超过7600套。

仅仅是沪青平公路北侧蟠龙府、虹桥璀璨公馆、中铁虹桥逸都、蟠龙府2期，每个盘都在1000套以上，4盘超过5000套，这个供应量还是非常大的。

三是楼市趋冷

下半年，全国各地楼市下行，房地产步入寒冬也是不争事实。

加上多个民营房企纷纷爆雷，这也给上海楼市，包括大虹桥、徐泾带来了较大冲击。

四是规划调整。

这两天，对徐泾板块最大的冲击莫过于沪青平公路南侧调规事件。

商业用地将改为租赁住宅用地，意味着永业购物中心将拆掉，盖2700套租赁住宅。

我们熟知的家乐福和迪卡侬等商家将随之消失。

许多业主异常激动，不过说实话，永业购物中心已经名存实亡，家乐福基本上是半死不活的样子。

周末翼哥还去了一下，有种很快关门的感觉。

至于等着他慢慢倒闭关门好，还是改成租赁住宅、再配建些商业好，这就是仁者见仁智者见智了。

个人认为，与其投诉不同意调规，还不如协商争取配建更多的配套设施：商业、教育、运动、医疗等等，这也符合大局方向，也符合周部小区的利益。

毕竟租售并举是大政策、是大方向。

五是位置品质发生较大变化。

今年徐泾最火的两个盘蟠龙天地、蟠龙府位置最好的。

离地铁最近，又是临河而居。

蟠龙天地的品质要高于其他几个盘。

所以这两个盘高积分也是有原因的，璀璨公馆、虹桥逸都、蟠龙府2期是无法与这两个盘相比的。

毕竟这三个盘又临近沪青平公路，往来车辆多，噪声大也是硬伤。

当然也不能由此把这三个盘说得一文不值。

毕竟位置在那里，又都是央企开发的盘。

关键还是看适不适合自己，这才是最重要的。

综合以上，实际上未来投资购房的还是真得擦亮眼睛，小心一点。

以前买到就是赚到，买什么房都赚钱的时代过去啦！