央行原副行长吴晓灵: 泡沫中狂欢的日子不多了, 人们要面对的现实

房地产市场到底有没有泡沫呢？从数据上来看，去年中国住房市值达到了62.6万亿美元，几乎相当于美国、英法德4国住房市值的总和，这不仅意味着我国房地产市场集中了大量资金，在买房难度上也体现尤为明显。

不可否认，在1998年住房商品化改革之后，房子不再通过单位分配解决，再加上城镇化进程不断加快，在很长一段时间里，我国房地产市场长期供小于求。最明显的体现就是房价不断上涨，据统计，在近二十年里，全国房价翻了4倍，如果细分到城市的话，很多热点城市房价涨了多达几十倍，尤其是三四线城市。

然而，相比较之下，工资涨幅却没有跟上，截止到今年上半年，全国人均可支配收入为17642元，而房价破万的城市比比皆是。所以房地产市场存在泡沫，但是泡沫究竟有多大？对于这点，可以从2个方面了解一下：

第一个方面、居民负债情况。

自从去年开始，居民负债率持续提高，据央行数据显示，2020年全国居民杠杆率高达72%；此外，按照测算，住房部门债务余额为73.6万亿，同比上浮14.6%，其中个人贷款余额为63.2万亿，同比涨幅14.2%。为什么会出现这个情况呢？原因有二：第一是贷款买房正在成为主要方式，尤其是急需买房的刚需人群，贷款比全款能更快买到房子。

第二是虽然受到通胀的影响，货币购买力不断变化，但是值得注意的是，即便是贷款买房，对日常生活也造成了很大的压力，很多时候通过高杠杆才能买得起房子，这无疑也增加了泡沫现象。

第二个方面、房价收入比。

其实不论是大城市还是县城的房价收入比都是相似的，例如北京房价为69686元/平，而上半年全市人均可支配收入为38138元，按照这个速度发展，全年收入预计达到76276元，这意味着在北京购买一套面积为100平的房子，至少需要92年；而县城房价普遍超过5000元，人均收入在4000元左右，算下来同样购买一套面积为100平的房子，也大约需要80年。

从中就能看出，不同城市之间的房价存在差异，收入也是如此。例如按照上海易居研究院的统计，全国50个城市的房价收入比为13.3，也就是说在不吃不喝的情况下，需要13.3年才能买一套房子。

除此之外，在房屋空置率方面，央行曾经做过统计，全国90%以上的城镇家庭都拥有住房，而户均拥有住房套数达到了1.5套，更为关键的是超过四成的家庭拥有两套及以上住房。其实很多城市都出现了这种情况，白天感觉到处都是人，可是到了晚上，很多房子都没有光亮。

总的来说，不论是从居民负债角度，还是从房价收入比以及空置房屋角度来说，房地产市场存在泡沫就不难理解了。其实对此，国家早已意识到了，例如住建部和央行等部门不断加强调控，包括3道红线、建立房地产贷款集中度、对调控不力的城市坚决问题等，这些措施都是为了解决泡沫现象。

正如央行原副行长吴晓灵所说，在泡沫中狂欢的日子不多了，这是每个人都要面对的现实。