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上海老破小和老破大,哪个更抗跌


在上海二手房市场上最不抗跌的两类产品

一种是“老破大”,一种是“老破小”

据克而瑞数据显示,上海总价800万元以上的“老破大”相比于“老破小”存在更大的降价压力,最大降幅25%

先来看一下什么是老破小、什么是老破大

我们这里把老破小定义为房龄老在20年以上,面积小在50平米左右,总价低在300-400万左右

而老破大则是,即房龄大在20年以上,面积大在100平米以上,总价大在1000万左右

这一次分别从外环外、中内环、内环内,同一板块同一地段内找两个小区,一个老破大、一个老破小

最后再对比两种产品,今年在二手房市场上,哪种类型跌的比较厉害?哪种比较抗跌?

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外环外同地段,不同社区的老破大老破小

在外环外闵行春申板块,我选择了两个降价比较明显的社区,一个是典型的老破小高兴花园,另一个是老破大上海春城

上海春城最近的价格走低了一些,从中介了解到目前单价普遍下降1万/㎡左右,实际成交价为7-7.5万/㎡,高峰期超8万/㎡

我去看下了下小区的历史成交,三房110平左右的户型中,三个月就跌了约5%

小区内面积大、总价更高的大户型最近降的更多,下面这个255平总价1560万的房源,最近半个月就降了175万

这个小区是2000年左右的房子,属于老破大

房龄不算太老属于板块内次新房了,并且在万科物业管理下小区维护的比较好

同一板块内纯学区房的老破小跌的就比较狠

典型的例子就是高兴花园,最高峰时期2021年年初最高成交价卖到10万/㎡,而到了今年,最新的成交价基本只能维持在6万/㎡的水平

对口春申板块第一梯队公立小学闵行实验

同一个小区,同一楼层,同样的面积,一样的户型,一年多的时间成交价下降了145万,跌了32%

一套47㎡1室1厅,去年2月总价最高475万。而今年一直处于比较稳定的状态在330万左右

为什么会跌的这么厉害呢

高兴花园的不利因素主要有两个,一是在外环外地理位置偏远,二是面积非常小、房龄老旧居住条件比较差,无法提供比较舒适的环境

很多时候只是为了挂学区名额,实际住的人非常少

这种纯学区的老破小自住属性不高,一旦学区政策发生变化,价格极容易出现下跌的现象

在同一地段,纯学区的老破小在附近小区中降幅最大,而次新的老破大下降的并不多

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没有学区加持的时候,老破大社区和老破小社区哪个跌的厉害呢

接着在内环线中山公园板块,我实地分别看了虹桥新城和华苑小区

虹桥新城今年跌的比较多,2022年成交单价9.2万/㎡,2021年最高也到了9.8万/㎡,跌了6%

不仅价格跌了,成交周期也从16天变成了113天

小区内都是比较大的户型,130平、150平、200平的都有,总价段居高在1500万-2000万之间

很少有房源放出来,今年疫情之后就有业主开始抛盘,下半年到现在多出4套房源

事实上,在看房的过程中明显感觉,这个小区在板块内算是品质比较好的小区了

20年前由绿地开发商开发,能看到的小区外立面比较新,包括公共区域的绿化和水景维护的都比较好

唯一的劣势可能就是房龄偏老、面积太大、总价太高,妥妥的“老破大”,在二手市场上的竞争力不高

对于那些手里有2000万的客户来说,买高端新房性价比可能更高

距离小区不远的华苑小区,则属于典型的老公房

房龄有将近40年,小区整体环境比较差,没有太多的绿化、乱糟糟的电线、晾衣架,用的也都是几毛钱的物业,小区维护的不是很好

华苑小区这种老公房基本都在跌,今年1月份高峰时期成交单价在9万/㎡,到了6月降到了8.6万/㎡,跌了4%

而且小区的成交量也不高,今年以来只成交了4套

中山公园板块地段比较好,老破大总价太高,比老破小跌的厉害些

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内环内学区房,同一地段的老破大社区与老破小社区又怎么样呢

在上海内环内,市中心带学区的老破大、老破小

这个小区大面积的只有115平,去年的市场价在1300万左右,目前跌了10%

对于急售的业主,现在降的更厉害

当时看了一套115平方米的大户型三房,业主已经挂了整整1年,去年11月最高挂1350万,现在只有1150万,降了200万

海华花园不抗跌的点在于

一是,它建于1994年房龄相对比较老,户型比较老,对于改善用户来说居住品质可能还不够

二是,总价高上千万,进入小区内部会发现,它的公区占用面积比较大,加上消防电梯就有三部,导致得房率非常低,在70%-75%

不过海华花园是双二梯学区房,对口海华小学、卢湾中学,其中卢湾中学更是黄浦二梯队公办初中

同样对口的还有斜土新村,不仅没跌,反而小幅上涨

这个小区建于1987年,房龄已经30+

面积很小几乎都是50平以下,大一点的只有60平两房。小到什么程度

只有20平,大概是一个出租房单间那么大

但是斜土新村的价格却很坚挺,单价基本维持在11w/㎡左右,今年并没有出现明显的下跌现象,反而有小幅上涨

这个老破小抗跌的原因

首先学区,对口的学校实力很强,而且总价段低400万左右,是板块内较为适合挂户口的一个学区房

其次地段,位于内环内黄浦区打浦桥板块,周边就是日月光中心、田子坊,生活比较便利

并且,虽然为老破小,但是目前正在做美丽家园,小区内部分楼栋都已经加装电梯、小区外立面刷了一遍、包括室内楼道也比较新

相比较海华花园那种“老破大”,斜土新村这种老破小的流通率更高,放出来的房源多,历史成交也更多

市中心总价低的纯学区房价格平稳,如果只是为了挂户口,基本没有太多的的学区溢价,上车门槛也比较低

踩盘过程中我也发现一个现象,目前千万总价的老破大有不少在“急售”

有的业主在疫情之后刚刚挂上去准备变现。有的投资客原本作为出租房,现在也准备卖掉。有的着急置换的,去年高价挂牌,现在着急置换也开始降价出售

从和中介的聊天中,第一反馈就是现在二手房价整体在走低

最近这段时间上海的二手房市场已经供大于求,交易节奏转变成买方市场,所以议价空间比较大

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总结下来发现

这一次市调的3组样本中,纯学区房的老破小最不抗跌,除此之外,其他都是老破大比老破小跌的厉害

老破大因为总价段高,面积段大等因素跌幅也比较大,反而是核心地段老破小抗跌性更好

一方面,老破大的面积大,所以总价比老破小高太多了,随便就是1000万+,没有老破小低总价的好上车

另外,老破小还有很多刚需客作为过渡接盘,但是老破大如果品质不高也会缺少置换客户,导致流通率降低

此外,我们也可以具体来看看,两种产品抗跌和不抗跌的因素在哪里

第一个,什么类型的老破小抗跌?

老破小最核心价值在于地段和学区

核心地段的老破小更抗跌,往往市中心老破小价格比较平稳,而外环外的老破小更容易降

对于学区房,居住属性不高的纯学区房跌的最厉害,而市中心学区强势的老破小不仅不跌反而还会上涨

第二个,什么类型的老破大不抗跌?

面积越大越不抗跌,150平以下的三房会更容易流通。总价段越高的越不抗跌,毕竟低总价的更容易上车

另外,房龄新一点的或者维护的比较好的老破大,在市场上房价也比较稳定

本质上,不论是老破大还是老破小,在上海二手房赛道上都是容易跌的产品

如果各位要买购买二手房,尽量选核心地段、学区比较强势的,这样才比较抗跌

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