利率又要下调了 2023贷款买房很划算
转自：山西晚报
1月5日，中国人民银行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，其中最重要的一条便是新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
按照此规定，国内约有38个二三线城市符合下调房贷利率的条件，太原就在其中。目前，这条实惠的购房新政已发布近两周，省城各楼盘的首房首贷利率执行情况如何？按照新政，首次贷款购房可以节省多少利息？带着这些问题，山西晚报记者进行了走访调查——
A本月起省城业主还款压力小了
2022年12月20日，贷款市场报价利率（LPR）为1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，该标准从8月20日一直保持至12月20日。按此标准，从今年1月起存量房贷客户还款压力将大幅降低。
因部分房企出现流动性危机，2022年全国各地楼市均出现成交下滑、房价走低、刚需购房者信心不足的问题，为鼓励支持刚需及改善置业需求，去年全年房贷利率步入下行。山西晚报记者梳理发现，从2021年12月20日到2022年12月20日，1年期LPR从3.8%下降到3.65%，5年期以上LPR从4.65%下降到4.3%，降幅分别为15和35个基点。这当中，与房贷利率息息相关的5年期以上LPR累计下调35个基点，这对于存量房贷客户来说是很大的实惠。由于很多存量房贷是每年1月1日调整当年的执行利率，所以2023年1月起，这些客户的利率将比2022年下调35个基点。
省城市民乔女士就是利率下调的受益者。乔女士的房子于2019年购置，贷款80万元。利率最高时达5.2%，月供为4392元；2022年1月利率调整为4.995%，月供为4286元；2023年1月为4.645%，月供为4131元，一年之内，乔女士的月供少了261元。“我这个房子属于二贷，虽然没有像首套房的业主利率优惠得多，但每个月减少200多元的月供，却是非常大的福利，累积起来高达10.14万元呢。”乔女士开心地说道。
据悉，购房贷款如已选择固定利率，无论利率涨跌，均要按照当年签约的利率标准执行。但选择了浮动利率的已办贷业主是利率下行期的最大受益者，利率依据年度当月LPR进行调整（当月20/21日），一年一调整且发放贷款需月满12月。同时，选择浮动利率的业主想转为固定利率可以申请改变，不过在贷款期内只有一次机会。
据省城某银行客户经理介绍，从2023年1月开始，大部分的存量房贷依然可以享受到2022年全年三次累计35个基点房贷利率的降低，这对大部分购房者来说的确是一个实实在在的好消息。
B少数名企楼盘首房首贷可按3.9％执行
根据新政，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。国家统计局全国70城房价指数数据显示，最近3个月房价持续下降的城市名单共有38个，太原位列其中。朗润智业数据显示，2022年10月、11月和12月的销售均价分别为11487元/平方米、11400元/平方米和11132元/平方米。
按此规定，省城太原的首房首贷利率可以继续下调。山西晚报记者走访太原市多个楼盘发现，首房首贷利率以4.1%为主流，少数强势房企品牌的楼盘可按3.9%利率贷款购房。在采访中，一家楼盘的置业经理称，楼价下降城市可调低贷款利率的新政出台后，该品牌的财务部门就着手向银行申请首房首贷3.9％的利率，预计本周可以申请成功。未申请成功之前，客户办贷仍依旧执行4.1％利率。
据了解，2021年年底太原市首套房贷利率普遍降至4.65%，现在将下降至3.9%，定位不同的楼盘首贷利率与之前相差多少？按照1月13日的太原各大楼盘的房价看，以购买面积100平方米，贷款30年为例，东中环某第楼盘售价13000元/平方米，贷款100万，利率为4.65%时，月供为5156元，利息总额85.63万元；利率为3.9%时，月供为4716元，月供减少440元，利息总额减少15.83万元。动物园某城楼盘售价6800元/平方米，贷款47.6万，利率为4.65%时，月供为2454元，利息总额为40.76万元；利率为3.9%时，月供为2245元，月供减少209元，利息总额减少7.53万元。
山西晚报记者在走访中发现中海全线楼盘、万科部分楼盘、保利部分楼盘、建投双塔名邸等楼盘首套房可以做到3.9％的利率，但各项目的合作银行不是都能按照3.9％利率执行。各银行的政策执行灵活度有差别，同时银行也对房企品牌、项目的运营情况有所考查。相比而言，行业口碑不错的央企、国企项目更易从合作银行争取到3.9%的利率。
同时，公众所关注的首房首贷首付比例两成，目前执行的楼盘并不多。据悉，因涉及房企、银行各方执行细则的衔接，还需房企与合作银行进行申请和沟通，落地时间就一直定不下来。如首付比例能降到两成，贷款的金额也随之出现相应的变化。同样以100万元100平方米的房子为例，首付两成的购房者需要贷款80万，而首付三成的购房者则只需贷款70万，同样都是贷款30年的话，在基本利率为3.9%的情况下，累计还款银行利息分别为55.84万元、48.86万元，两者相差6.98万元。前者月供为3773元/月，后者月供为3301元/月，月供相差472元。从数据看出，首付越低，支付银行利息越高。即使购房者所买楼盘可以办理首贷两成首付，购房者也要对自身月供的承受能力进行一个合理评估。
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利率新政有助太原“三十六条”落地
目前，省城各银行对外公布的首房首贷利率仍为4.1%。省城某家银行个贷部人士表示，银行合作的一些楼盘已经实施3.9%的利率，只不过只针对合作方，政策落地还要等一段时间。山西晚报记者咨询另一家银行得知，该行仅有少数合作楼盘按3.9%执行首房首贷利率，对方称等政策进一步落地后，所有银行均会执行3.9%的利率。山西晚报记者了解到，目前，各大银行房贷额度普遍充足，基本不存在排队放款现象。正常情况下，只要材料齐全，放款周期在一周时间左右，有的银行甚至可以“随到随放”。业内人士称，省城太原首首贷利率是史上最低的时期，刚需购房者2023年贷款买房很划算。
事实上，2022年5月太原出台“三十六条”楼市宽松新政中，就包括“鼓励银行业金融机构住房按揭贷款首付比例按照20%执行，降低贷款利率”的内容，但因地方政策与金融政策衔接不到位，被业内视为最有效的“降利率、降首付”执行效果却差强人意，直接影响了“三十六条”整体作用。而央行最新政策的出台，无疑有助于太原“三十六条”的扎实落地，对省城楼市成交的积极引导作用不言而喻。
从事多年房地产行业的唐先生分析，这一政策主要是确认是否第一套房。确认第一套房，可以降低利率，减少月供，少了一些压力。难点在于对城市的基础性数据的研究，确定是否下降。利率的下调也是难点，城市政府和金融机构需要协调。这有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。
业内人士称，首套住房贷款利率政策动态调整机制调整的是首套房贷利率下限，而不是首套房贷利率，房贷利率如何定价仍由银行与客户商定。在当前房地产市场较为低迷、居民住房消费需求不振的情况下，预计多数银行对客户将实际执行房贷利率下限。此举有利于因城施策，地方政府和金融机构可以及时、灵活地根据市场变化情况，对首套房贷利率下限进行适时调整；同时，能够增强市场的预判，降低成交的不确定性。同时，有助于降低居民住房消费负担，更好地支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
山西晚报记者贾蔚然