关于地产终局，一位TOP10房企高管的心里话
房地产“救市药”不能停。
大家都在期待三季度出台“力度更猛”的“救市政策”。
尤其6月数据拉升后，7月又再次低迷，加上疫情再次反复，加上前期救市效果有限，大家对下半年房地产政策持续处于“希望与失望”的情绪交织。
但是，当下行业比较主流的判断是，中央政策核心是保民生，保金融，不会大力度救爆雷房企，房地产还将继续市场化出清，爆雷房企很难再被救起。
比如西政资本强调：国家层面对房地产行业出手的逻辑是“救行业不救企业，救业主不救项目，救项目不救公司，救公司不救老板。”
这一轮市场化深度出清后，这一轮房地产大变局之后，房地产会到底会进入一个什么样的新格局？更远思考房地产终局又将如何？
未来剩者为王，但究竟什么样的房企能“剩下来“？未来哪类房企能真正“活得好”？未来民营房企要打造什么样的核心竞争力？
……
在如今多变的2022年，在“政治政策、地缘军事、经济下行、行业调整、上下游产业链、断供潮”等都在深度变化时刻，一位TOP10房企高管对房地产未来的竞争格局做了一个分享。
观点很理性，如同他开场白所说，对房地产，不讲乐观，不讲悲观，只讲理性。那么，今天我们就来看看他对房地产未来竞争格局的深度思考。
1
//看得更远，才能不惑于当下
长周期看，房地产过去现在与未来，其实就好比“铁人三项”的三个阶段竞速一样，相似度很高。比如：
过去40年（1980年到2020年），是缺乏规则、不规范的“游泳竞速”阶段；
2020年到2030年的未来10，是上岸比拼后勤的公路竞赛阶段。这个阶段央国企装配要比民企好。
2030年后房地产进入成熟阶段，市场整体进入相对公平跑步竞速阶段。
2
//规则定了，但很多人还没上岸
房企过去40年，没有把关键的游戏规则定好，比如你到底可以加多少杠杆？什么样的融资渠道是规范的？……
这些大家都在水里游时候，根本没去做规定。但突然一下三道红线告诉你，现在规则定了，这也导致，现在很多人还在水里都没上岸。
3
//用“规模为王”概括过往是片面的
用“规模为王”4个字去涵盖总结水里游的40年，是片面的，因为过去40年，中国房地产还是做了有很多“令人敬畏”的事。
典型如房地产刚开始时候“以产品为王”阶段就很好。彼时一个公司会因为产品做的好，他能在行业里面立足，能成为全国响当当的品牌。
典型如房企“全国化扩张”的阶段。这个阶段，房企你怎么做投资布局？怎么研发你的产品系列？怎么提升你产品的均好性和服务的均好性？我觉得这个阶段也是有成绩的。
直到后面疯狂加杠杆阶段，真的把这个行业的冲动与激进拉到了极限。
尽管如此，我依然认为过去40年，中国房地产整个开发水平是在提高的。
4
//未来10年房企进入“公路竞赛”
2020年之后的未来10年是第二阶段，即房企上岸比拼“公路竞赛”阶段。
这个阶段有2个变化。
变化1是整个行业规模收窄到8~10万亿的规模。但我依然认为8~10万亿规模依旧是个很大的规模，值得好好做下去。
变化2是行业会退出过度金融化，真实负债率从90%下降到50%。
5
//未来城市结构性分化惨烈
值得提醒的是，相对未来10年规模的收缩，“城市的分化”带给房企影响力会更大。
结构性的变化是惨烈的——比如真正规模塌方和难受的是在“三四线城市”或者说经济水平比较低的那些城市。
未来规模8~10个亿有可能是在一些人口增量比较好，产业技术比较好的城市。
所以未来结构性的变化是惨烈的。
举个例子。当你现在的投资以及现在销售都主要分布在一些不太好城市的话，那么你接下来几年可能会过得非常难。
包含你接下来的投资，你能不能投资布局在一些相对有增量的城市里边，这对你未来的成长和行业地位非常大。
6
//很多房企真实负债在90%以上
实际业内都知道，大部分房企负债并没有完全体现在表内的，如果真把表内跟表外所有负债算起来，很多房企真实负债率都在90%以上，这是一个很可怕的数字。
但未来90%这个可怕数字要下降到50%。这是一个冲击非常大的阶段。
7
//未来房企是“阵地战”
未来十年（2021年到2030年）就是公路竞赛的十年！
这个10年，房企必须在有限资金情况下，把它的投资布局分在最有竞争力的那些城市，这是接下来竞争赢与输的关键。
过去房企是全国战，未来房企是阵地战。
即经济下行，城市风化后，优秀规模房企都在聚焦最有竞争力的城市，打持续的“阵地战”、“深耕战”！
8
//关键看二线城市能否复苏
房地产到底何时全面回暖？需要从一二三四线全局去看。
销售格局看，未来一线城市（北上广深）是房地产市场的“稳定器”，而众多二线城市才是房地产规模的“助推器”，是弹性所在，是规模空间所在。
为何说一线城市（北上深楼市）是相对稳定的？核心是“供应决定了规模”。
虽然上海市场需求巨大，但它的供应是被控制的，甚至是严控的，所以它整个市场稳定性是非常好的。比如过去5年，上海年均供应量在800万平米，市场规模约5000亿左右，相对稳定。
但是我们整个房地产市场好不好？能不能恢复？是否恢复得起来？核心还是要看二线城市能否复苏。
因为众多二线城市才是中国楼市大容量所在。
但问题是现在二线城市收缩将近50%左右，比如苏州今年跟去年比较就是一个五成比例。
9
//此刻市场还在艰难复苏
中国房地产何时能够全面性回暖？核心还是一二线率先回暖，而后带动优质三四线回暖，最终形成全国性回暖，恢复到相对正常的状态。
第一，2022年一线城市稳定，再把二线城市规模恢复到7成、8成水平，这或许是今年楼市一个比较好的情况。
第二，2023年整个房地产市场恢复到正常水平。只要2022年一二线城市能逐步恢复到相对正常水平，而后带动部分优质三四线能回暖起来，那么2023年就能形成全国性的房地产回暖！
但就此时此刻市场而言，整体上还是一个艰难复苏阶段。
10
//明年房企现金流会更紧张
销售收缩的厉害，投资自然也收缩非常剧烈。
比如2021年第一批次集中拿地总规模是1万亿左右，但2022年第一批次拿地总规模是5000亿，基本降低了一半，应该说整个投资规模收缩是非常剧烈的。
投资总规模收缩意味着什么？
即投资规模收缩的时候，就意味着它的开发规模要收缩，而当开发规模收缩后，那么意味着它的开发贷是收缩的，所以意味着明年现金流会更紧张。
11
//2023年债务压力叠加
很多人都认为2022年是现金流最紧张的，都觉得今年最难。但事实上，2023年现金流会更严峻。
为什么这样判断？
核心今年爆雷房企都在寻求展期，今年债务是一个峰值，但大家都展期后，其中相当一部分是展期到2023年了，而明年本身债务又到期了一部分，所以叠加之后，明年的债务压力反而更高了。
不仅仅是债务压力叠加，再加上2022年投资规模大幅度收缩，更意味着明年的资金会更紧张。
所以综合来看，2023年现金流会更严峻。
12
//房企投资在显著分化
都知道房企投资在分化。
比如2021年第一次集中供地国央企与民企都是各自五五开，而2022年就变为央国企占据82%（包含托底平台），而民营房企仅仅18%。
13
//国企和民企力量在迅速扭转
必须提醒的是，相对第一阶段水里自由泳阶段，当下第二阶段“自行车公路竞赛”比在水里面感受的竞争压力是更大的。
即公路自行车竞赛阶段是相对不公平的，比如他的自行车硬件比你好，后勤比你好，通讯设备也比你好，那民营房企只能靠“体力”跟他比。
具体至少哪些不一样了？
其一，央企融资成本基本比民企少一半。比如央企大多在3%到5%，而上市民营房企普遍在5%到10%。
其二，融资规模上“输血量”不一样。比如15家样本房企中，2020年民企与央国企融资额是七三开，而2022年央国企占了80%，民营占了2成！
影响房企未来发展最重要的是“融资力”，但大多民营房企在融资体量在这2年几乎处于“空白”阶段，民企信用融资基本关闭。
其三，三道红线的优化，民营房企是靠经营改善，靠缩表，靠减少投资，是个痛苦且短期难见效的过程，但央国企可以靠母公司直接注资，直接把净资产加大，迅速改善三道红线指标。
事实上，在去杠杆过程中，国企和民企力量在快速扭转。
比如同样是房地产销售融资下调，22年上半年销售国企降幅36%，民企降幅高达56%，比如22上半年融资额民企降幅77%，国企反而能逆势增长4%。
14
//连续2年不投资会被出局
民营房企可能要在2024年才能恢复投资能力。
在行业规模逐步下降、杠杆率逐渐下降趋稳的过程中，行业集中度应该会进一步提升。特别是当下众多民企几乎没有投资能力，可能直到2024年才有投资能力。
连续2年没有投资能力，尤其是房企如今从松散的全国战进入聚焦优质城市产业人口的阵地战深度竞争后，在这些增量城市和阵地，如果你2年不做投资，那么未来很可能就出局了。
所以未来行业集中度会有一个加速提升的过程！
未来TOP10房企甚至占据60%到80%集中度。
15
//十年后市场才会成熟公平
下个10年，房地产负债率最终会降低到什么水准？可能不一定是50%，而可能变成30%，接近香港房企的状态。
彼时房地产市场进入成熟化特征。即
市场规模是相对稳定的，
企业杠杆水平也是相对稳健的，
市场的需求也是偏改善型的。
彼时2030年后中国房地产进入一个成熟化特征，即铁人三项的真正公平裸跑阶段。
16
//净资产积累厚度决定未来
未来房地产负债从70%（表内）到30%，会如何循环？
首先第一个循环是你的销售额下降了，然后销售下降意味着你的经营现金流减少。
第二个循环是经营性现金流减少下，在原有债务必须偿还且在缩表情况下，你几乎没有任何投资能力。
如果没有投资能力，就意味着你没有新增的融资能力。如果你没有新增投资能力和融资能力的话，其实你的开发量在下降的。
如果你用了其他杠杆，比如供应商的杠杆，那么供应商杠杆其实也在下降。
整个层层下降这个过程，就会对企业发展产生一个深远的影响。
未来企业净资产积累能力决定企业的未来竞争力，那么，你的净资产增速就必须得上来。
因为在未来低负债时代，你的净资产积累厚度奠定了可用资金的上限！
17
//未来依旧需要高周转
如何提升净资产增长？
今天很多人都说房地产过去是高周转的时代，如今似乎要进入一个低周转新时代，其实这是一个错误的判断，未来依旧需要高周转。因为高周转，能让你的净资产增速更快。
尤其在未来与央国企竞争时，如果你快不过央企，其实你是没得干的，你的差距会进一步拉大。所以未来你一定跟央企要比拼的就是你的周转效率、你的产品溢价能力。核心就是：
比如当他赚1块钱时，你能赚1快1毛钱或1块2毛钱。
比如当他花一年时间才能赚到时候，你能不能花半年时间赚到？
总之来说，你必须通过你的高质量投资，产品创新力再加上高效率周转，这才是未来民营房企破局的一个根本。
18
//干房地产门槛其实很高
今天很多人说干房地产好像是没门槛的，行业总是有新的房企涌入百强，那么，是不是干房地产就真的没有门槛？
答案并非如此。
尤其你做了10年，20年，你就会发现，房地产门槛其实很高。为何这么说？
其实你去开发一个项目是没有门槛的，甚至你去拿到一块好地，也可能没门槛的，但如果你要做一个优质的成长性企业，持续高增增长，做持续有盈利、做持续稳健“活下去”的企业，这个“门槛”就高了。
比如你会看到，今天很多房企都还在水里游，还没上岸了，就变现知道这个“门槛”之高了。
同样再举个例子，比如你过去做一个古北壹号，你可以做第二个，但如果你要做100个古北壹号，你就会发现，做100个古北壹号的门槛太高了！
所以把一个房企做到TOP级的头部企业，同时未来还能维持持续的、稳健的增长，这个门槛其实是非常高的。
19
//房地产行业应该得到保护
地产难做了，未来房企要不要转行？未来房地产还有没有得做？
其实，房地产从顶层架构上、从政策上，应该确立房地产支柱产业的地位，而且房地产行业应该得到保护！
核心有2大关键原因。
其一，泛房地产30万亿的行业规模，没其他行业能接得上；
其二，中国已经是全世界高密集型、组团式房地产社区开发“质量最高”的国家。
所以，无论是对中国经济的支撑，还是改善老百姓的品质生活，中国房地产是关键支撑！
事实上，还是要对未来房地产有信心。
比如即使今天欧美成熟房地产市场，比如英国、美国、日本房地产行业增加值占GDP依旧超过10%，比如美国是11.5%，而如今2021年中国房地产占GDP是6.78%。
20
//未来房企比拼三大能力
未来房地产的竞争格局中，谁能赢？谁能活得好？
对此，黑石的三大核心竞争力形成了一个很好的参考。未来房地产竞争格局也可以参考。
比如黑石三大竞争力，核心是
其一，超强的募集长期资金的能力。
其二、强大投资能力，特别是广泛获取低估资产的能力。
其三，接触的投后管理能力。
翻译到房地产开发战场：
第一，未来房企核心看领先的投资能力，即能不能持续拿到高质量的土地。
这个投资能力看上去比较简单，不就是在好的城市，核心地段去拿地吗？其实这未必就是好地。
比如即使该城市不错，项目也在核心地段，但可能它的开发条件并不那么成熟。
比如要做两层地库，开盘时间可能会晚半年，再加上一些其他限制，最终看上去项目利润是高的，但实际IRR很低，所以这个项目综合评估下来并不一定就是好标的。
未来的投资能力，实际上是能否做出差异化且又能在差异化上做出高质量的双重能力，未来这样的企业一定会有好的前途。
第二是投后管理的能力，即房地产的综合开发能力。
未来你能不能开发出更好的产品？
你的开发效率是不是比别人更高？
你在经营过程中口碑是不是比别人好？
你的供应商体系是不是比别人搭建的更好？
你的合作伙伴是不是更好的认可你？……
我觉得这些东西是投后管理很重要的指标。
第三，正是因为你有强大的投资能力，以及投后管理能力，你的募资能力就会得到提升。
未来你的主要资金可能不一定是从银行来的，为什么我杠杆率放那么低？甚至30%，就是因为未来可能还有一部分是股权性融资进来。
大家长期认为你这个公司是做的很好的，跟着你进行投资是有信心的，因此他可能在拿地阶段就投进来了，或者拿完之后他马上就投进来了。
最终，他要的回报可能低一点，稳一点，但可能占比会高一些，这是有可能的。
所以，综合来看，未来如果一个房企有很好的差异化的、高质量的投资能力，又有很好的综合性的开发能力，它就一定拥有很好的募资能力。
这样的企业注定是拥有未来的，它也必能在未来市场中赢得领先的行业地位！