房子够住40亿人, 要跌多少? 中央一份文件释放信号, 放心了!

2020年以来，房地产市场起伏不定，很多跃跃欲试的买房人心里开始犯嘀咕：未来房价究竟如何，现在还能买房吗？

咱们今天就谈谈这个话题。

一、过去20年，房价高涨主要得益于人口红利。

根据马克思在《资本论》对商品价格的论述，从经济学角度而言，商品的价格是由其价值量和供求关系决定的，而价值量则是凝结在商品中无差别的人类劳动，工艺难度越大、制造难度越复杂、消耗时间越长，那么价值量就越高。如果把商品房和绣花针比较，很容易发现商品房需要消耗的人类无差别的体力劳动和智力劳动更多，所以价值量更高。

价值量决定了房价的起点，但并不决定房价的终点，在我国的商品房买卖市场，房价高低主要受到人口数量和住房需求数量影响，过去20年人口红利巨大，15岁至64岁人口增长22%，主体达到9亿人，成为了房地产市场的主力购房群体。

与人口快速增长相伴而行的是城市化的加速提升，40年前，我国城市化率为19%，现在已经发展到60.6%，每年有3000-5000万农村人入城，这就是源源不断的城市买房刚性需求。房价也从最初的2000元一路高歌至现在的即将破万元。

二、住房已经转折，供大于求趋势明显。

中国产业信息网数据显示，目前，我国独生子女数量达到8000万-1.2亿人，依照三口之家计算，独生子女家庭人数接近4亿人。随着独生子女越来越多，房地产情况就开始发生逆转了，00后、10后根本不需要买房，人口年龄结构的这种新变化，也就意味着未来我国的房子将会从供小于求转变到供大于求。

这一点，在央行课题组发布的《2019年家庭金融研究报告》中就有证明，截止2019年底，我国城镇家庭平均资产接近300万元，家庭资产中超过70%的是房产。同时，在城镇家庭中，超过96%已经买房，还有30%以上的家庭购买了2套房子，10%的家庭购买3套房，户均房产持有达到1.5套。央行的数据很具有代表性，从某种角度而言，这份调查报告相当于官方数据，这足以说明，房地产已经从20年前的“青黄不接”转变到了“房产过剩”。

三、房子够住40亿人百姓买不起？

有专家这样分析到，从2018年开始，平均每出生一个新生儿，家里都会至少增添一套房产，等到孩子涨到了之后，这个家庭至少累计到了3套房产。如果按照这个幅度计算下去，我国城市家庭房产其实远远不止现在这个存量，甚至会更多。

再看一组数据，过去的20年里，我国一共出售掉了138亿平方米的商品房住宅，总房产存量面积超过261.2亿平米，如果把这些房子全部换算成房产套数，然后分配给城市家庭的话，那么每家都可以收到1.13套房，这还仅仅是商品房住宅的数量，还没计算非商品房住宅（例如小产权房、无产权房、集体产权房、共产权房等类型）。

专家普遍认为，非商品房住宅的总量应该是商品房住宅总量的4倍左右，既然商品房住宅足够8亿人使用了，那么非商品房住宅保守估计可容纳超过32亿人居住。也就是说，我国现在所有类型的房子总量足够支撑40亿人居住使用。

所以，专家预计，辛苦奋斗的80后和90后，等到30年后老去时，将会留下大量的房产，到时候一个青年夫妻或继承来男女双方父母的超过6套房子，马云也给出过类似的结论，马老师认为年轻人大概率要继承5套房，所以年轻人不买房也无所谓。

四、未来5年房价要跌多少？中央一份文件释放信号，放心了！

从经济学角度而言，供大于求则价格跌，既然房地产已经远远供大于求了，那么未来5年房价是否会跌，要跌多少？融创孙宏斌说到，如果房价下跌30%，那我们都会死，潘石屹也有类似说法，在房地产开发商的眼中，房价根本不可能下跌，北师大教授董藩同样认为，我国城市化还在推进，房价依然会上涨。很显然董教授这是完全摒弃价格规律对房价做出的一言堂判断不符合实际。

房价要跌？能跌多少？日前，高层发布了接下来十四五的房地产发展方向问题规划，对房地产和房价做出了周到详尽的描述和规划蓝图，其中就不可避免地谈到了房价问题：①“坚持房住不炒”；②“促进房地产市场平稳健康发展”，都对房价传递出了相同的一个信号：房子不能炒，所以要稳住房价；促进市场稳健发展，房价平稳包含其中。

另外，官方媒体回应来了！人民日报在《中国房地产市场拒绝“大起大落”》一文中，人民日报指出，随着房住不炒的观念深入人心，未来房价不可能大起大落，市场会继续保持平稳发展态势。

这就给看涨和看跌的两种人吃了一颗定心丸：房价不会大涨、也不可能大跌，把心放在肚子里。

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