解读,惠州被约谈,后续市场如何发展
7月29日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责同志，要求坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，切实履行城市主体责任，针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题，加大调控和监管力度，促进房地产市场平稳健康发展。
此次约谈的几个城市中包含惠州，合纵认为背后有以下几个共同的原因：首先第一点是这些城市都是临近房价较高的一、二线城市，本身基本面较好，本地与外溢购房需求充足。第二点是从上半年拿地表现来看，头部房企对该城市的重视度增强，拿地价格屡创新高是诱发楼市价格后发“补涨“的重要因素，并支撑当地楼市预期价格涨高的主要原因。第三点是被约谈的城市经济收入增长较为稳定，本身房价基数不高（或对比周边临市）还有增长空间。因此这些城市最终被约谈加大调控和监管力度。合纵从以下几个方面去分析一下市场。
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被约谈城市近年经营性土地成交楼面价对比
从各城市（银川暂无数据）经营性土地成交楼面价来看，2021年前7月各城楼面价均为近年来的最高位，土拍市场高溢价、“地王”频出也引发市场连锁反应，带动相关片区呈现出量价齐升的现象，而作为房价上涨的关键推动力，高地价也不符合中央“稳房价、稳地价、稳预期”的调控方针。地块楼面价的过快上涨也为住建部约谈的重要原因之一，各城市后续调控政策收紧的可能性将增大，包括土地价格方面将纳入积极的管控当中。被约谈城市近年住宅市场成交价的对比
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（注：除惠州外其它城市数据来源于克尔瑞平台，仅供参考）
从各城市历年成交均价来看，近几年每年成交均价出现不同幅度的上涨，有个别城市在个别年份出现过下降，但近几年整体涨幅在11%-105%之间，均价涨幅明显，其中金华、银川和惠州的整体涨幅均超50%。在2020年，5个城市的均价同比涨幅除徐州为7%外，其它4个城市的涨幅均超10%，均价上涨幅度明显过大，与此次住建部约谈有直接的关系。
惠州为什么包含在内，从土地挂牌及成交方面来分析：
第一，挂牌楼面价的持续走高，加大了房企拿地成本，对于后续房地产市场的平稳发展带来压力。
从历年惠州土地市场挂牌概况来看，2015年至2019年，土地挂牌面积总体维持在一定区间，集中在290-360万㎡，楼面价在前三年总体维持低位，随着楼市热度的升温、房价涨幅的扩大，2018年整体挂牌楼面价也水涨船高，同比涨幅达159%；2019年挂牌楼面价再上新台阶，与2018年相比楼面价再涨1000元/㎡；2020年挂牌面积达到历年新高，主要与仲恺多宗大面积城市更新地块的挂牌有关，相应的，较低楼面价的城市更新地块及村企合作地块的集中挂牌，拉低了当年整体楼面价；进入2021年，虽然推地节奏有所放缓，但挂牌楼面价继续攀升，达到历年新高。
第二，房企拿地成本的增加，有“面粉贵过面包”之势，不利于房价的稳定。
从历年惠州土地市场成交概况来看，2015年至2019年，土地成交面积总体维持在250-340万㎡区间，涨跌幅在60%以内。但从成交楼面价来看，2017年明显走高，与当年挂牌楼面价的差距拉大，多宗地块迎来激烈的竞争，频频爆出高溢价，多个区域土地成交刷新历史新高。基于房企对惠州市场的看好，政府在地块定价方面明显拉高，随后两年惠州土地挂牌楼面价明显走高，房企拿地热情总体保持高涨，推动了成交楼面价的持续上涨。2020年受城市更新和村企合作地块的大批量出让，楼面价表现下跌。2021年成交楼面价继续走高，刷新了近年来的记录，多个热点区域楼面价创新高。房企拿地成本的增加，有“面粉贵过面包”之势，这也意味着城市未来的房价几乎不可能下跌，对于高价拿地房企而言，也给后续营销带来困境，除了靠自身产品溢价外，主要靠整体市场房价上升，但在调控政策下，房价上涨空间有限，因此，不论是推迟入市外还是靠自身溢价，均不利于房价的稳定。
第三，今年以来月度楼面价呈现持续上涨趋势。
从近一年惠州土地市场月度楼面价走势来看，今年以来地块楼面价总体保持上升趋势，近两个月土地市场无论是挂牌楼面价还是成交楼面价均处于月度高位，房企拿地积极，土地供销热度高涨。具体表现来看，今年前7个月，惠州土地市场板块分化持续，临江、临莞和核心地块楼面价屡刷新高，高溢价和流拍共存，地块价差明显；高价地块联合开发更为常见，土地价格的上行，导致房企利润越摊越薄，面对市场竞争，抱团取暖成为常态。
惠州土地市场楼面价的不断刷新，不符合中央“以稳地价稳房价稳预期为目标，确保房地产市场平稳运行“的政策方针。从后续来看，优化土地竞拍规则、控地价或将是土地市场的重点。
第四，从惠州经营性土地成交楼面价T0P10来看：地块楼面价屡创新高。
从惠州经营性土地成交楼面价排行来看，上榜地块均出现在2020年以后，一方面，与热点片区地块价值高有关，挂牌楼面价高于其它片区地块；另一方面，热门地块的推出也引起房企间的激烈竞拍，进而推动楼面价的走高。榜单前三楼面价均出现于2021年，可见房企对于热门地块的争夺有愈加激烈之势。核心地块楼面价屡创新高，这也意味着，未来几年，惠州核心地段的房产与其它板块的房价差距将进一步拉开，片区分化加剧的现象难于避免；另一方面，最高楼面价频频刷新的背后，是房企实力的较量，头部房企及央企拿地优势大，中小房企的拿地机会将越来越少。
合纵解读
预判：2021年下半年将是政策严控年，或新增调控政策和政策持续加码
2021年以来，疫情仍在全球肆虐，中国疫情虽然得到较为有力的控制，经济也在复苏路上，但是疫情能否得到全面控制，将会影响中国和世界经济恢复的高度。在全球疫情持续反复的形势下，内外需疲弱，外力受阻，国家的经济重点将是拉动内需，国家在采取货币政策救市的同时（实体经济）也必须让房地产回归居住的属性，严厉打击“炒房“行为。因此合纵预判惠州下半年将是楼市政策严控阶段，也可能会新增调控政策或在现有的调控政策上持续加码，确保房地产市场平稳运行。土地市场：供地节奏稳步推进，楼面价屡创新高的局面将不会出现，或将会出台相应的土拍规则政策，如，对参拍房企资质有了更严格的要求，提供集中供地政策来给地市降温。1、推地节奏把控：
今年以来政府在推地节奏方面表现放缓，且各县区间分化态势明显，热点片区多宗地块的挂牌引起房企间的激烈争夺，进一步推高了楼面价。政府在接下来的土地供应方面有望加快，特别是针对现阶段非热门片区的供应，打破各县区间、县区内各片区供应的不平衡的现象，避免了热门地块扎堆出让造成楼面价大幅走高的情况。2、土拍规则优化：惠州土地市场目前竞拍规则主要以价高者得为主，部分热门地块或大面积地块则要求配建相应的配套设施，少数地块则要求“限地价、竞配建”。后续土拍或将增加更多规则，除“限地价、竞配建”外，不排除引入现阶段深莞等周边城市的竞拍规则，如“双限双竞”（限地价、限住房售价，竞地价、竞配建）、“终次报价”模式，严格控制土地溢价率，让土地出让从单纯的价高者得，向惠民生、稳预期、注重社会效应最大化转变。
3、租赁住房用地保障：住建部在约谈中谈到，必须加快发展保障性租赁住房，目前惠州土地市场暂无租赁住房用地的供应，预计有望加强在租赁住房用地方面的保障，如地块需建设部分不可销售的租赁住房。住宅供应：上半年惠州楼市供需节奏均表现放缓，部分积压的新品或将在下半年推出，有望推动下半年整体推货节奏的加快，同时，在金融政策压力下，房企融资环境趋紧，触碰“三道红线”，靠高负债、高周转来维系运营的房企资金压力加剧，融资难度更大。下半年在供应上面观望情绪或将减退，并将在重要营销节点，例如“十一“黄金周将提前推货抢跑市场，加紧在”窗口期“出货，以折扣方式出售加快销售回款以达到降杠杆、降负债的目的。需求方面：在价格严控维稳的市场下，购房者观望情绪更高，房贷资金的收紧叠加调控政策加码，导致整体需求缩减。房地产的整体形势与楼市政策息息相关，从上半年几个月的数据来看，整个惠州楼市是“先扬后抑”的趋势，购房者置业情绪不高，所以房地产的整体形势也是顺势而为，合理调整，但是也会有部分置业者担忧失去购房资格，因此加快入市。另外在疫情影响下，市场换房需求也有一定的释放空间。中和之下，购房需求会下跌但是大幅下降的可能性不大，预计下半年市场将处于稳中趋“冷”的态势。惠州楼市基本也将继续保持这个态势，以平稳、平淡为主。价格方面：从过去几个月短期来看，信贷严控，放款周期加长是影响住宅成交下跌的主要因素。但是价格依然坚挺，整体来看，惠州全市2020年下半年每月成交备案均价处在1.26万元/㎡上下浮动，到了2021年上半年基本处在1.3万元/㎡左右，涨幅在3.2%左右。此次约谈惠州主要还是抑制房价上涨过快，政府也将严控“价格线”，所以未来，起码在下半年惠州房价上涨的可能性较低。下半年不管是在信贷政策还是调控政策都不会有松动的可能，价格上涨的空间微乎其微。成交压力下，同质化竞品的竞争态势会愈加明显，以价换量的“抢客大战”或将卷土重来。各区域或项目间成交冷热不均：由于目前客户观情绪较浓，此次约谈惠州更意味着楼市调控要升级，住宅回归居住属性决心更大，各区域间表现将持续分化，且分化持续加大，竞争激烈。预计下半年开盘项目整体去化率将会明显下降，开盘即售罄的热销现象也难以出现，单月成交规模也将收窄。分区域来看，以承接外区域外溢客户为主的惠湾区域、惠东滨海等片区的购买力会有明显下降，并且销售政策多以高佣、高折扣为主。惠城以金山新城为主的片区楼市热度在近期表现也有降温，但整体不会出现大幅度下滑，相比之下，楼市表现将更加平和。
