冰火两重天下，深圳楼市迎来大变局！
十一假期刚过，深圳用一份特别的楼市成绩单，再次成为众人瞩目的焦点。
一边是“深圳二手房国庆假期仅成交4套”登上微博同城热搜榜，一边是与之形成鲜明对比的新房市场：
龙岗的合正方洲卖出350多套，去化五成；
鹏瑞·颐璟府国庆前四天销售150套；
国庆前夕开盘的深汕两盘（深汕振业时代花园二期、深汕华润半山润府），去化超九成；
假期后第一天，网红盘沙井海岸城开盘售罄；
用“冰火两重天”来形容当下的深圳楼市，显得再合适不过。
那么，目前深圳楼市的情况到底如何？
01
对于新房市场来说，今年的九、十月绝对称得上“金九银十”。
据深圳市住建局最新统计数据显示：
9月深圳成交3343套新房住宅，虽然成交量比8月少，但与几年同期相比，可以说是圆满完成了“金九”任务。
2015年楼市政策宽松，9月成交4060套新房住宅；2016年到2019年连续四年9月份成交量在2000-3000套之间徘徊，2020年9月是一个小高峰，成交达4871套。
同时“银十”已经开了一个好头，据安居客房产研究院数据显示：
2021年国庆长假期间（10月1日—7日），深圳新房成交1081套，同比涨163%，达到十年来最高值，相比于此前最高值2016年的508套，足足翻了个倍。
值得注意的是，10月9日深圳市住房和建设局消息：今年第四季度，深圳计划入市商品住宅及商务公寓项目55个，预计供应房源30726套。
分区来看：罗湖有7个项目，4697套，分别是翠园华府、东海富汇豪庭、独树阳光里、青湖山庄1号楼、益田御龙华府、京基水贝时代广场、京基水贝城市广场。
南山3个项目，906套，分别为深铁懿府、华侨城深圳湾新玺名苑、天御公寓；
福田7个项目，1463套，分别为加福华尔登府邸、佳兆业航运红树湾府、富通上舍、海德园B区、深业中城、中洲滨海华府、泰安名苑。
光明5个项目，2897套：分别为电建洺悦鹏著花园、凯旋君庭、安联尚璟府、深铁瑞城、宏发天汇城二期。
龙华5个项目，4182套：分别为万福花园、鸿荣源博誉府、卓越柏奕府、盛璟润府、御景华府。
龙岗片区有8307套房待售，有11个项目，像缙悦花园、招商臻城花园1-7栋、颐峰名庭、里城玺樾山项目10-13号楼等项目都在列。
如此庞大的新房供应量，意味着深圳新房市场的火热局面，还将继续延续下去。
02
对于二手房市场来说，情况确实不算乐观。
据深圳市住建局的统计，9月深圳全市二手住宅仅成交1765套，环比减少13.6%，这已经是该项数据连续6个月下滑探底，且为该项数据十年来第二低；成交面积169252平方米，环比减少13.4%。
9月的成交数据同比去年同期的8820套，不难看出，如今深圳二手房市场已经不仅仅是“腰斩”可以形容的了。
不过，如此具有差异性的新房、二手房市场，也让我们对深圳楼市有了一个更清晰的判断：
即使深圳楼市经过轮番调控，但深圳购房者购买力、购买意愿仍相当强大，只是大家普遍认为二手房价格虚高，新房价格更能让人接受，“深圳楼市冷场”更贴切的说法应该是“深圳楼市进入了冷静期”。
与此同时，深圳楼市的东西格局在“冷静期”中发生了巨大变化。
据深圳房地产信息网新房成交数据显示：9月传统新房强区集中的深圳西部，如宝安、光明、南山成交套数都有不同程度的下滑，其中南山环比跌幅超过八成，宝安也超过四成。
东部地区除罗湖、盐田新房成交有明显下降以外，龙岗、龙华、坪山、大鹏均有不同程度的上涨，其中龙岗涨幅超过四成，龙华涨幅甚至接近五成。
在之前的文章中，我们具体分析过深圳二手房市场东西格局的转变，二手房成交参考价实施之后，深圳楼市的投资属性正在流失。
西部地区的评估价，普遍跟市场价差距比较大，实际上相当于变相提高了西部的二手房首付，而东部评估价相对市场价来说差距小，甚至有些小区基本上没提高。
同时相比于西部地区，东部地区配套措施相更加成熟，更适合刚需崛起下市场倾向，综合影响之下二手房市场东部开始崛起。
而从最新的数据来看，这种“东部崛起”的趋势正在显现，深圳东西部楼市行情将进一步平衡。
03
最后，基于一二手房、东西部局势的变化，我们对深圳楼市未来的走向存在以下判断：
对于二手房市场来说，其价格正在面临重构。
东部本身城市配套足够优秀的片区，随着旧改发力，市场变化、以及二手房参考价政策的影响，很有可能会出现补涨；
西部前期涨幅比较大，炒作比较明显的片区，在政策影响下，不排除会出现跌幅。
尤其是宣布大学区之后，实际上像百花片区、农科中心片区等的学区房，已经出现了下跌，而大学区制、教师交流轮换制度还没有落地，这种僵持、横盘阶段可能还要持续很长一段时间。
对于新房市场来说，只要深圳居住矛盾依旧存在，新房、二手房价格倒挂依旧存在，那市场就不会太冷。
四季度大量新盘入市，已经出现火热的势头还将继续，现在也是刚需、改善群体比较好的入场时机，如果在西部打新市场缺乏竞争力，那么上车东部优质片区也是一个不错的选择。