选择断供的购房者，一年翻了好几倍？

今天，我们关注一下银行。

都说金融是百业之母，银行是经济的晴雨表。

地产行业作为银行的输血大户，行情一有波动，银行自然不能幸免。

在我们的想象中，既然2022年市场不景气，房企接连躺平，那么，银行作为商业机构，趋利避害，一定会减少对房企的贷款额度。

但捋了一下，结论有点出乎意料。

虽然身处去杠杆的洪流，但这一年，商业银行流向地产行业的总量并没有下降，只是增幅较往年收窄了一些。

仔细看看，从国有银行流向对公领域，也就是直接贷给房企的钱占了大头，邮储行增幅超过了50%，只有招商银行收缩了对房企的贷款额度。

看来，银行，尤其是国有行的小伙伴们还是很听话的，在救房企和保交付上，紧跟政策，放水的力度，毫不手软。

相比之下，个人住房贷款的增加曲线就平缓得多了。

除了交通银行，大部分房企的房贷总额同比增幅都在5%以下，民生银行甚至出现了负增长。

而在前几年，各行的个人住房贷款总额的年增长速度一直保持在10%左右。

当然，增幅下降的原因也很简单。

首先，房贷是需要楼市的真实成交来支撑的，如果成交不多，对房贷的需求也就不大。

其次，出现了大面积的提前还款潮。

最后，很多真实的楼市贷款需求，可能，也没有体现在房贷之中。

我们在各大银行的财报中看到，去年，银行的个人经营性贷款有了迅猛的增长，动辄都是二三十个点的涨幅。

像建设银行这种往年比较倚重房贷的银行，今年在个人经营性贷款上的增幅，超过80%——

在个人经营贷款的发放过程中，房子是担保的硬通货。

这样大面积的增长，有多少是企业真实的生产经营需要？

又或者，有多少是像我们在《高利率买房的大冤种，还有救吗？》里面写的那样，提前还款之后，用经营贷做了房贷置换？

这就不得而知了。

写到这里，必须说一下去年房贷的大环境。

去年，个人房贷利率经历了断崖式的下跌。

我们仔细扒了一下数据，发现2022年全年，LPR利率合计下调了3次，5年期以上LPR也下降了35个基点，来到了4.3%。

如果按照央行规定首套房商贷利率较LPR下调20个基点来算，最低能做到4.1%。

而2021年，很多人买房子的时候，面临的是5.5%以上的高利率。

存量房贷利率与新发放房贷利率严重倒挂就算了，金融投资收益率中枢还一直在下降。

投资者发现，手上的余钱放在任何渠道投资的收益，都不如还掉房贷节省的利息多，紧接着，才是大面积的提前还款潮。

利率的下降，也直接影响了银行的收入。

大家伙都知道，银行大部分的收入来源是利息差，也就是用较低成本吸纳储户存款，进而借给客户或者同业机构，赚取更高的收益。

如今，这低买高卖的生意也不好做了。

如上所说，2022年，首套房的商贷利率最低可以做到4.1%，但现在5年期的定期存款利率是2.75%，一番操作下来，二者的差值就只有1.35个百分点了。

如果还重仓迅猛发展的经营贷，银行的利润空间就更微薄了。

一般来说，个人经营性贷款锚定的是当年1年期的LPR利率，但现在LPR利率的走势，是这个样子的——

Emmm……那可能就连1个点的收益都吃不到了。

也难怪去年，除了中国银行的净利息差录得1个基点的微弱增长以外，其他的5大国有银行，利息差同比下滑均超过10个基点。

这1个多点的净息差，基本上算是有史以来的最低值了，给大家贴一张表就看明白了——

十年前，商业银行的净息差在2.7%左右，而2022年12月，就只有不到2%了。

讲真，无论净息差被压到多低，银行都是可以赚钱的，只是赚多赚少的区别。

但如果不能把本金要回来，那就是要亏钱的节奏了。

说到这里，可以引入一个会计上的用语——不良率。

简单来说，就是难以收回的钱和坏账，在总贷款中的比值。

从前年年中开始，房地产行业形势直转之下，高周转房企接二连三地爆雷，作为金主的银行，无可避免地受到了冲击。

公司贷款的房地产行业部分，不良率出现了显著飙升。

放眼望去，中国银行的对公贷款不良率达到了7.23%，工行、农行也超过了5%。

这是什么概念呢？

2022年，绝大多数银行的总体不良率控制在1.8%以内，中国银行整体的不良率只有1.3%。

今年，还不上钱的开发商翻了好几倍。

融创中国曾披露，光融创一家，截至2022年末，集团到期未偿付的借贷金额就超过800亿。

不知道埋了多少银行和金融机构。

不过，平安银行的逆势操作还让我挺佩服的。

平安保险是地产界的隐形大佬，很多项目背后都有平安系投资的身影。

但这一次年报中，与其他银行相比，平安银行的对公贷款不良率算得上相当低。

管理层在业绩会上提到，此前他们也投过一些出险房企，但好在提前出来了。

此外，个人住房贷款的不良率也在走高。

在银行内部，个人的抵押贷款向来被视为最安全的收入通道，是银行资产质量的压舱石。

但如今，昔日最可靠的产品也不怎么可靠了——

这个表要怎么解读呢？

拿建行来分析吧。建行是按揭贷款规模最大的商业银行，2022年，其按揭贷款新增不良达到了近110亿元。

可供对比的是，上一年的同一数值只有15.9亿。

看来，还不上房贷的购房者，也翻了好几倍……

于是，肉眼可见的是，2022年，银行的营业收入和净利润都有点跑不动了。

净利润的增速降到了个位数不说，有的银行连营收都开始负增长了。

也难怪金融机构降薪的传闻满天飞，银保监会还专门站出来，做过这么一个倡议——

好了好了，以后都发小红花吧，也不费钱。

但是，风水轮流转啊！

今年，房地产市场算是开了一个好头，小阳春肉眼可见。

虽然现在热度又下去了一些，但和去年相比，还是正常多了。

于是，在年报发布会上，银行业大佬们对于地产行业在接下来大半年里的表现，也有了格外厚重的期待。

招商银行副行长朱江涛喊话，预计2023年行业风险已经基本出清了。

只是因为资产不良处置难度增大，季度生成的不良资产不均衡，所以“房地产不良率还会有所抬升”。

中国银行行长也高调展示了信心——

但我整体看下来，就……更像是一种打鸡血式的喊口号，并没有太多的分析去支持。

但是，有一个人的发言，我是信的。

半夏投资创始人李蓓在内部运作报告中透露，房地产存在“十年一遇级别的机会”。

她认为，现在的地产好比2016年年初的煤炭股，供给侧已经经历了出清和收缩，而需求端开始触底回升。

我去看了一下，和李蓓的判断一样，存活下来的房企，能吃到的市场份额确实在往上升。

这不，前三个月，百强房企的销售成交数据，已经稳步提升了。